Restrições Administrativo-legais, ambientais e urbanísticas
Nas actividades de preparação da Operação do Cadastro Predial é necessário ter em conta as restrições legais que limitam o direito de propriedade (ex. domínio público do Estado ou dos Municípios), assim como as restrições administrativo-legais e ambientais que podem ter algum impacto na ocupação e uso dos solos ou que põem em risco o bem-estar e a segurança colectiva. A sua identificação prévia é fundamental, para que possam ser assinaladas na base de dados do Cadastro Predial. Sempre que necessário, devem motivar recomendações, sejam estas quanto à adequação dos usos às restrições, à implementação de medidas de mitigação, ou à indicação de um possível realojamento/ reassentamento no futuro.
Nesse sentido, a realização das operações para constituição do Cadastro Predial são uma oportunidade de rastreio no terreno de potenciais situações de desrespeito/incumprimento da lei, incluindo no que tange à ocupação de áreas de utilidade pública, e de ocupação e usos inaceitáveis do ponto de vista ambiental e da segurança, até mesmo do ponto de vista urbanístico, como por exemplo no caso de ocupação de passeios e via pública. São informações de grande utilidade para as várias entidades gestores de áreas com restrições, que devem ser envolvidas o mais cedo possível no processo, nomeadamente durante a elaboração do diagnóstico prévio para identificação / mapeamento das restrições a ter em conta no âmbito de cada Operação. Dentro de cada tipo de restrição (ex. aeronáutica, áreas de protecção, etc.) devem ser aprofundados os subníveis de condicionantes. Por exemplo no caso de uma servidão aeronáutica, devem ser analisadas as zonas que colocam maior condicionantes em razão do risco que representam. Com base nesta análise devem ser inseridos no LMITS os respectivos layers. Pode haver necessidade de criar buffers (limite de áreas envolvente/tampão) (ex. no caso de linhas de água, ou de uma ETAR).
A constituição de Cabo Verde reconhece no seu artigo 69, o direito à propriedade privada, assim como a sua transmissão em vida ou por morte. Pelo que na quase totalidade dos casos não está em causa a titularidade. Uma excepção são os bens do domínio público, sob gestão do Estado ou do Município, que são inalienáveis, impenhoráveis e imprescritíveis. Desde logo, neste caso qualquer afectação só pode ser feita a título precário. Contudo, na maior parte dos casos, existem antes limitações que as restrições administrativo-legais introduzem ao uso da terra, condicionantes que se encontram reflectidas nas servidões administrativas ao uso dos solos, bem como as outras condicionantes delimitadas que se encontram definidas na legislação Cabo Verdiana nos diversos planos de desenvolvimento municipais ou legislações específicas nas Planta de Condicionantes Especiais. Sempre que nalguma situação se possa justificar uma expropriação, existem garantias e a Constituição prescreve que “A requisição ou expropriação por utilidade pública só podem ser efetuadas com base na lei”. Garantias que são reforçadas no contexto das Operações do Cadastro predial, em virtude da aplicabilidade dos padrões internacionais para reassentamento (ver seção que se segue sobre o reassentamento).
As áreas definidas na legislação como sendo destinadas à proteção da diversidade biológica e/ou dos recursos naturais associados à recolha e armazenamento da água, à paisagem, à estabilidade geológica, ao solo, às áreas protegidas, constituem parte integrante do conjunto de unidades de grande relevância ambiental e podem ser tidas em conta no âmbito das Operações do Cadastro predial, na medida em que se encontram espelhadas nos PDM e EROT e nas respetivas legislações.
Para além das áreas definidas na legislação como espaços protegidos por serem representativas de elementos da biodiversidade, existem as Zonas Turísticas Especiais (ZDTI e ZRPT) que foram definidas pelo seu elevado valor natural e paisagístico e potencial de gerar correntes turísticas nacionais e internacionais. Nos casos em que exista confluência de área, os usos ou atividades devem ajustar-se ao diploma e devem também ajustar-se às delimitações e às demais determinações dos planos de ordenamento das áreas protegidas, quando estes se materializarem. Não havendo compatibilidade, a legislação (Decreto-Lei nº3/2003, artigo 14º) estipula que devem prevalecer os interesses de conservação, o que pode levar a uma situação de reassentamento/realojamento.
Visando solucionar as falhas nos assentamentos humanos, torna-se fundamental contar não só com as áreas de risco de inundações e deslizamento de terras (riscos antrópicos) mas também com os riscos naturais (sísmicos, vulcânicos).
Assim, podem ser conceituadas os seguintes diferentes tipos (temas) de análise, que darão origem, por sua vez, a camadas (layers no LMITS):
- Restrições administrativas/legais, incluindo:
- Áreas de servidão: tais como servidão aeroportuária, aeronáutica, militar, etc. Visam garantir a segurança e eficiência da utilização e funcionamento de infra-estruturas e instalações de apoio, e a protecção de pessoas e bens à superfície.
- Áreas de domínio público: orla marítima e outras áreas definidas por lei como sendo do domínio público, do Estado ou do Município, incluindo a áreas reservadas ao desenvolvimento das infra-estruturas públicas (estradas, praças, infra-estruturas sociais, etc.), etc. Em termos urbanísticos, estão sendo registadas, no âmbito do Cadastro Predial, as construções que se apropriam indevidamente do espaço público (ex. avançados de casas nos passeios / estrada, estruturas para pátio / esplanadas de restaurantes / comércios)
- Áreas de utilidade pública: existem as Zonas Turísticas Especiais (ZDTI e ZRPT) que foram definidas pelo seu elevado valor natural e paisagístico e potencial de gerar correntes turísticas nacionais e internacionais.
- Restrições ambientais, incluindo:
- Áreas de Proteção (áreas protegidas e património cultural): são áreas definidas na legislação como destinadas à protecção da diversidade biológica (áreas de biodiversidade única, de habitat crítico, etc.) e/ou dos recursos naturais associados à recolha e armazenamento da água, à paisagem, à estabilidade geológica, ao solo, etc. Nesses ecossistemas estão presentes endemismos, reservas da biosfera, sítios de património cultural, biomas especiais ou mesmo ecossistemas frágeis, etc., sendo por isso zonas sujeitas a restrições quanto ao uso dos solos.
- As áreas protegidas (reserva natural, parque natural, parque nacional, monumentos naturais, paisagens protegidas, sítios de interesse científico) não são compatíveis com habitação.
- Quanto a áreas de património cultural, o uso habitacional é condicionado ao parecer da entidade tutelar. Os respectivos instrumentos de ordenamento (ex. planos de gestão) definem os usos admissíveis, a sua intensidade e as medidas de gestão que devem ser observadas, devendo prevalecer sempre a conservação quando há conflito com outros interesses que coloquem em risco a integridade dos espaços protegidos (incluindo sobreposição de áreas de restrição diferentes, como no caso das ZDTI), de acordo com o Decreto-Lei nº3/2003. No caso de espaços já estarem habitados, os usos devem ser compatibilizados com os objetivos de conservação.
- Áreas de vulnerabilidade climáticas: áreas vulneráveis aos impactos das mudanças climáticas e aos riscos climáticos extremos que apresentam algum risco à saúde pública e não só. Têm impacto directo no que respeita a submersão e erosão costeira, aumento de áreas inundáveis e salinidade das ribeiras e águas costeiras
- Áreas de risco / segurança pública: áreas impróprias ao assentamento humano por estarem sujeitas a riscos naturais ou decorrentes da ação humana, tais como zonas de duvidosa segurança geotécnica, zonas de inclinações extremas com propensão a riscos (ex. risco vulcânico e sísmico; riscos de cheias repentinas e/ou inundação; risco por contaminação do solo, de água e/ou de contaminação atmosférica); prédios encravados, que não permitem acesso em caso de emergência (ex. bombeiros).
É preciso ter em conta que existem situações de sobreposição de restrições, que devem ser analisadas do ponto de vista da titularidade (ex. domínio público, como no caso da orla marítima) e o dos usos do solo (ex. verificando quais as condicionantes que se aplicam em prioridade).
Tecnologia SIG na identificação das restrições ambientais
Através da tecnologia SIG e as suas ferramentas de geo-processamento cria-se uma série de relatórios em forma de mapas em camadas (layers) bem estruturados onde em cada uma destas terá informação sobre restrições que irão ajudar na tomada de decisão dos operadores de cadastro. O sistema facilita o trabalho dos analistas ambientais porque viabiliza uma visão integrada dos planos de informação (temas/camadas) selecionados, possibilita a visualização do cenário atual e ainda permite caracterizar um cenário prospetivo de implantação de uma actividade/construção no solo.
Ferramentas de apoio ao tratamento das restrições no âmbito da Operação
O Manual contém 3 ferramentas que acompanham os trabalhos da Operação, nomeadamente uma ferramenta para a caracterização das seções cadastrais (que permite identificar as seções sujeitas a uma ou mais restrições, bem como os polígonos afectados); uma segunda ferramenta para recolher dados complementares durante as visitas de terreno (essencialmente as informações a recolher dizem respeito aos usos dados aos prédios, para poder determinar se são compatíveis ou não com as condicionante, e à autorizações administrativas que os titulares possam ou não ter para o desenvolvimento das suas actividades); a terceira ferramenta visa apoiar a emissão de pareceres, nomeadamente se devem ser previstas medidas de mitigação e/ou de reassentamento/realojamento.